Le bureau. Les actifs y passent le plus clair de leur temps. Comment est-il pensé par ceux qui le fabriquent ? Deux spécialistes, directeurs du Développement immobilier, partagent leur vision en rupture. Emilie Palanque, chez SODEARIF – Bouygues Bâtiment Île-de-France, et Stanislas de Chalambert, de chez OGIC, sont associés pour répondre à l’appel à projets innovants « Réinventer Paris ». Qu'est-ce que l'entreprise, la ville et le travailleur sont désormais en droit d’attendre de "l'immobilier du travail" ? Qu'est-ce que cela change de leur métier ?
À quoi ressemble désormais le bureau idéal ?
Stanislas de Chalambert : Il n’y a pas de bureau idéal. Il y a des réponses circonstanciées qui s’inscrivent dans un contexte donné. Il y a surtout désormais un jeu de contraintes et un jeu d’acteurs qui déterminent une politique en rupture. Notre métier de promoteur ne sera plus jamais le même. Ce n’est pas le moindre des mérites de « Réinventer Paris » que de challenger nos visions, nos manières de faire, voire la formulation de nos offres.
Le site des Batignolles pour lequel nous apportons une réponse groupée posait la question de « Comment faire une ville sur du travail ? ». C’est du moins comme cela que nous l’avons abordée. Sur ce site, les travailleurs sont nombreux et les flux importants, tandis que les logements, les services et les commerces sont plus éloignés.
Dès lors, la formulation de l’appel à projets de la Marie de Paris nous a incités à aborder avec audace cette configuration classique. Hier, nous aurions répondu classiquement comme le font les promoteurs dans les quartiers d’affaires. Désormais, et au-delà de nos expertises classiques, cette injonction à l’innovation nous a conduits à travailler avec des sociologues, des industriels, des designers, des startups, des experts du numérique que nous méconnaissions jusqu’ici. Cette réflexion a nourri les architectes, mais aussi nos conceptions mêmes de la conduite d’un chantier en amont jusqu’à la commercialisation d’un projet. Tout est à revoir !
Emilie Palanque : Cette expérience fructueuse nous renvoie une vision très ouverte de ce qu’il faut imaginer en termes d’usages pour « l’immobilier de travail ». Cette sémantique, plus proche de la réalité inclut des commerces, la restauration, des conciergeries … Des espaces culturels ou des régies de données deviennent des évidences. C’est très nouveau pour nous ! La question est bordée de multiples interrogations : Comment ouvrir ces espaces aux visiteurs en transit (et ils seront par exemple très nombreux à fréquenter le futur Palais de Justice à proximité) ? Comment séduire les habitants un peu plus éloignés ? Quels services proposer aux résidents du site et du quartier ? Sans oublier d’interroger le modèle économique.
L’idée est de créer une urbanité, un mot un peu bizarre pour un promoteur, et pourtant tellement nécessaire. Ce que nous considérions être du ressort de la ville devient aussi notre responsabilité. Cette alchimie, à l’écart jusqu’ici des préoccupations de nos métiers, est devenue une évidence. C’est donc moins la question du bureau idéal qui se pose que l’enjeu des ruptures imposées à nos métiers par ces transformations de la société ; des comportements des usagers comme de ses modèles économiques ; des injonctions environnementales comme de la biodiversité ou des mobilités. C’est une question de survie pour nous et en même temps une vraie réponse pour la ville, pour la qualité du travail et pour la planète.
A vous entendre, nous passerions d’un immobilier de bureau à une urbanité du quotidien ?
Emilie Palanque : Oui, en quelque sorte. D’un côté, il n’est plus possible de considérer le travail comme une vie à part, tant les travailleurs mélangent les sphères personnelle, sociale et professionnelle. D’un autre côté, le travail s’opère désormais dans un contexte de « projets » multiples, qui assemble à chaque fois des équipes diverses, dans une concentration étonnante, fait d’esprit collaboratif et de labilité. Le défi est de s’adapter à ces exigences, d’assurer une plasticité des espaces, et en même temps de gérer des temporalités élargies et variables. Le même espace sera affecté à des allocations changeantes.
Ce fond sociologique nous amène à écouter la demande autrement. Et à répondre à des attentes plus globales. L’exercice n’est pas simple, car il fait basculer notre métier du béton à l’immatériel, des mètres carrés de surface à des bouquets de services. C’est un défi que nous relevons, en particulier à Batignolles. L’essentiel est d’admettre un postulat inédit : d’une part, servir d’abord l’individu dans sa dimension composite, où il se vit en même temps travailleur et ouvert sur le monde extérieur et d’autre part considérer qu’il est partie prenante de ce projet ; du stade de la conception à celui de la maîtrise du quotidien.
D’où le nom de baptême du projet qui a surgi spontanément « Ressources Humaines ». D’où aussi notre ambition de travailler sur le concept de « Ville sans limite » et de lancer le logiciel avec son promoteur si notre projet est retenu, afin d’impliquer en amont toutes les parties prenantes. D’où enfin l’idée « d’éditorialiser » le bâtiment, de communiquer ses événements, ses manifestations, son agenda puisqu’il s’y passera toujours quelque chose, de « La ruche qui dit oui » au concert de salsa et à l’expo qui arrache.
N’est-ce pas la demande même qui est en train de basculer ?
Stanislas de Chalambert : En effet ! Nous avons aussi compris que la formulation du même client aujourd’hui ne sera plus identique dans six mois, dans un an. Le client, c’est aussi la ville. Cette malléabilité amène à concevoir même des bâtiments « réversibles ». Il faut avoir en tête qu’un immeuble de travail deviendra un jour autre chose : des logements ou un hôtel. Si se projeter dans l’avenir est difficile, ménager cette résilience et prévoir cette évolutivité l’est moins. Les structures doivent être plus souples, adaptables. C’est ainsi que les architectes ont prévu que les passerelles qui relient les deux bâtiments pourront changer de niveaux ! En cela, « Réinventer Paris » nous fait franchir plusieurs marches d’un coup. Et c’est tant mieux !
Cela nous interroge aussi sur la meilleure manière d’accompagner cette mutation brutale, ce changement des règles du jeu.
D’où la nécessité d’ouvrir les immeubles de bureaux sur l’extérieur pour qu’ils soient en prise directe avec la vie du quartier et de ses habitants. Nous étions dans des concepts de « bunker », nous basculons dans la porosité – porosité avec le quartier, avec les voisins, et même au-delà. C’est une façon de penser complètement nouvelle. Il nous reste à lui donner économiquement du sens.
Prenons l’exemple des restaurants d’entreprises. Ce sont des espaces ouverts 2 à 3 heures par jour et dont la rentabilité est faible. D’où notre volonté de proposer une offre de restauration qui soit accessible à tous – utilisateur de l’immeuble ou non –, et qui soit accessible matin, midi et soir et en week-end. D’où aussi l’idée que le restaurant soit aussi un espace convivial pour permettre à des groupes de faire des réunions dans les interstices entre les repas. Cela s’observe déjà dans des espaces comme Darwin à Bordeaux dans leur Magasin Général. C’est malin et cela rend ces aménités économiquement viables. Pour nous, à Batignolles, cela passe par aussi par la création d’un rooftop. Ce genre d’espace peut s’avérer extrêmement rentable. Dans certains projets d’immeubles de bureaux à Dubaï, on voit que le simple fait d’aménager un rooftop amortit le coût du projet. Ces rooftops peuvent servir de restaurants mais également d’espaces d’exposition ou encore de lieux de promenade. Il est assez excitant d’identifier des moteurs d’innovation de rentabilité, dans un métier jusqu’ici terriblement codifié.
Finalement, le bureau de demain ne doit-il pas avant tout être pensé comme un lieu de vie ?
Emilie Palanque : Oui, lieu de vie, mais lieu de la ville en même temps, lieu de ses différentes échelles. Nous offrirons aux utilisateurs des bureaux et aux visiteurs du quartier une station de mobilité alternative (parking vélo, vélib’, autolib, etc.). Les opérateurs de taxis ou de VTC y disposeront de « dépose minute » et d’une place de marché locale pour rencontrer l’opérateur ou le covoitureur. Ces mêmes visiteurs pourront se restaurer, se détendre. Un peu plus loin, les promeneurs des parcs alentours pourraient s’intéresser à ce qui se passe là. Les voyageurs qui aterrissent sur la plateforme de transport public voisine pourraient prolonger leur voyage avec les offres de notre station de mobilité, les habitants des alentours pourraient venir retirer leur colis de e-commerce dans les consignes. Cela créera un flux constant qui se brassera avec les travailleurs des bâtiments et leurs clients. C’est aussi cela une ville qui se façonne sur le travail aujourd’hui !
2 juillet 2015
